Geen huurovereenkomst, wel recht op huur? « LegalWise

Geen huurovereenkomst, wel recht op huur?

Door Rob Beks | categorieën Bouwrecht/Vastgoed


Geplaatst op 5 mei 2014 om 09:34


Recent is er een uitspraak gedaan door de Hoge Raad die van belang is voor de verhuurpraktijk. Een onderhuurder van een bedrijfspand blijft na beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst in het pand zitten. De verhuurder heeft echter geen overeenkomst met de onderhuurder. Heeft verhuurder wel recht op een vergoeding?

Bij de beëindiging van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt eveneens de huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder. In dit geval is de onderhuurder in overleg gegaan met de verhuurder om te komen tot een huurovereenkomst. Na enkele maanden van overleg blijken de verhuurder en onderhuurder niet tot overeenstemming te komen. Tijdens de periode van onderhandelingen is de onderhuurder de bedrijfsruimte gewoon blijven gebruiken. Aangezien er geen contractuele verhouding bestaat tussen de verhuurder en de onderhuurder weigert de onderhuurder een vergoeding aan verhuurder te betalen. De verhuurder vordert vervolgens een vergoeding voor het gebruik van de gehuurde ruimte. Wat is de rechtsgrond voor een mogelijke vordering en op welke wijze moet de hoogte van de vergoeding worden vastgesteld.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de onderhuurder voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan de verhuurder, omdat in zo’n situatie sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking van de onderhuurder ten koste van de verhuurder. De Hoge Raad oordeelt dat degene die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Aangezien het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, wordt aangenomen dat de verhuurder als eigenaar van de bedrijfsruimte schade lijdt ten gevolge van de verrijking. Dit geldt óók als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren, hij niet door het voortgezette gebruik van de bedrijfsruimte door de onderhuurder is verhinderd om de ruimte aan een derde te verhuren en de verhuurder geen concrete schadeposten heeft gesteld. Dat de onderhuurder in een dergelijke situatie van voortgezet gebruik een vergoeding aan de verhuurder dient te betalen op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt in beginsel niet onredelijk geacht. Omstandigheden die daarbij in de overwegingen zijn meegenomen, zijn dat de onderhuurder het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust heeft voorgezet en hem het daaruit resulterende voordeel dus niet is opgedrongen.

De Hoge Raad lijkt daarmee deze situatie gelijk te stellen aan artikel 7:225 BW, welk artikel bepaalt dat de huurder, die na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, een vergoeding aan de verhuurder verschuldigd is gelijk aan de huurprijs en indien de schade hoger is dan deze vergoeding ook het meerdere op de huurder verhaald kan worden, bijvoorbeeld in het geval de verhuurder het gehuurde tegen een hogere maandelijkse huurprijs kan verhuren. Mocht de verhuurder in een voorkomend geval meer schade lijden, dan de eerder tussen onderverhuurder en huurder overeengekomen huurprijs, dan is het de moeite waard om ook het meerdere op de onderhuurder te verhalen!

Mochten de huurpenningen onbetaald blijven en/of mocht u een huurgeschil hebben met uw (onder)huurder, dan staan wij u graag met raad en daad bij.


"Rob Beks is ook zelf ondernemer. Dat praat een stuk gemakkelijker."

Rob Beks

Advocaat